Nova legalizacija, ukratko: Usvojen je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima — objavljen u “Sl. glasniku RS”, br. 91/2025 od 23.10.2025. i stupio je na snagu 24.10.2025. Ako ste vlasnik neuknjižene nepokretnosti ili imate klijente sa takvim predmetima, obavezno pročitajte dalje. 🏠

Nova legalizacija počinje: Šta donosi novi zakon? 📜

• Stari Zakon o ozakonjenju prestaje da važi.
• Postupci ozakonjenja koji su bili u toku u nadležnim upravama od 24.10.2025. više se ne nastavljaju.
• Agencija za prostorno planiranje preuzima vođenje postupaka po novom Zakonu, uz saradnju sa Republičkim geodetskim zavodom (RGZ).

Digitalna platforma i nadležnosti 🖥️

• Postupak evidentiranja nepokretnosti vodi se preko digitalne platforme koju uspostavlja Agencija na informatičkoj infrastrukturi RGZ.
• Jedinice lokalne samouprave su dužne da u roku od 30 dana dostave Agenciji digitalni zoning plan i rešenja o rušenju sačinjena po starom zakonu.
• JLS su obavezne na zahtev RGZ dostaviti elektronski sve geodetske elaborate i dokumentaciju vezanu za prethodne prijave legalizacije.

Podnošenje prijave — ko i kako? 📝

• Nova legalizacija počinje: Prijava se podnosi elektronski Agenciji preko digitalne platforme.
• Za svaku nepokretnost podnosi se posebna prijava.
• Ako je u pitanju pomoćni objekat, obavezno se navodi da li je glavni objekat na istoj katastarskoj parceli.
• Za posebne delove u zgradama (stambene, stambeno-poslovne) investitor, lice sa pravnim interesom, upravnik ili profesionalni upravnik podnosi prijavu za upis zgrade ili funkcionalne celine. Uz to može i treba priložiti elaborat geodetskih radova ili skicu neevidentiranih posebnih delova.
• Ako je investitor nepoznat ili nedostupan, skicu/​elaborat može dostaviti svako lice sa pravnim interesom, upravnik ili ovlašćeno lice.

Dokazi i potvrde 🔎

• Lice koje nije investitor, a podnosi prijavu za posebni deo, mora priložiti isprave o osnovu sticanja prava na tom delu.
• Potvrda Agencije obuhvata i upis prava na tim posebnim delovima u korist podnosioca.
• Na osnovu potvrde Agencije, Zavod upisuje zgradu i posebne delove u korist investitora (ako je poznat i dostupan). Ako investitor nije poznat ili dostupan, upisuje se konstatacija da vlasnik nije utvrđen.
• Ako je poseban deo nastao od zajedničkih prostorija, potrebni su ugovor sa stambenom zajednicom i saglasnost 51% vlasnika posebnih delova, kao i elaborat geodetskih radova sa skicom.

Satelitski snimci i elaborati 🌍

• Ako objekti nisu vidljivi na satelitskim/ drugim snimcima iz tehničkih razloga i nisu upisani, podnosilac mora dostaviti elaborat geodetskih radova.

Nova legalizacija: Troškovi i naknade 💸

• Troškove evidentiranja snosi podnosilac prijave ili lice u čiju korist se upisuje pravo, u obliku naknade u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, utvrđene prema zoning planu JLS.
• Za porodične stambene objekte i posebne delove (ako investitor nije poznat/dostupan) naknada se plaća po zonama u fiksnom iznosu — podnosilac dostavlja dokaz o uplati.

Postupak Agencije i rokovi ⏱️

• Agencija je dužna bez odlaganja proveriti dokumentaciju i izdati potvrdu o ispunjenosti uslova za upis ili obaveštenje o neuslovnosti.
• Potvrda Agencije se prosleđuje Zavodu putem e-šaltera i predstavlja ispravu podobnu za upis.
• Na potvrdu Agencije ne može se izjaviti žalba niti pokrenuti upravni spor; moguće je podneti tužbu pred nadležnim sudom opšte nadležnosti.

Konkurentske prijave i nerešeni vlasnički odnosi ⚖️

• Ako više lica podnese prijavu za istu nepokretnost, Agencija donosi potvrdu o ispunjenosti uslova samo ako na nesumnjiv način može utvrditi nosioca prava.
• Ako nije moguće utvrditi vlasnika, Agencija obaveštava sve podnosioce da uslovi nisu ispunjeni i upućuje ih da reše pitanje vlasništva pred nadležnim organom pre podnošenja nove prijave.

Zemljište u privatnoj svojini treće strane i rokovi 🏞️

• Ako je objekat izgrađen na zemljištu u privatnoj svojini treće strane (koja nije vlasnik objekta), a podnosilac nije priložio dokaze o pravu na zemljištu, Agencija daje rok od 5 godina da se pravo na zemljištu utvrdi pred nadležnim organom.
• Ako u sporu vlasnik objekta pobedi, vlasnik zemljišta ima pravo tražiti uklanjanje objekta.

Nova legalizacija počunje: Upis u katastar i formiranje parcela 🗺️

• Zavod vrši upis prava svojine na osnovu potvrde Agencije kao izvršne isprave, prioritetno i bez obzira na ranije zahteve podnete nadležnom organu Zavoda.
• Ako Agencija utvrdi i uslove za formiranje katastarske parcele ispod objekta, u potvrdi se ne navodi površina zemljišta;
• Zavod u postupku deobe parcele utvrđuje površinu novonastalih parcela i vrši upis prava na novonastaloj parceli.

Početak prijave

Sa prijavama se počinje nakon 45 dana od stupanja Zakona na snagu.

ZAKLJUČAK: ✅ Novi zakon uvodi centralizovanu digitalnu proceduru preko Agencije i RGZ, ubrzava i pojednostavljuje upis prava svojine, ali zahteva pažljivo dostavljanje dokaza i plaćanje propisanih naknada.

Ako imate konkretan predmet ili klijenta, preporučljivo je pripremiti kompletnu dokumentaciju potrebnu za elektronsku prijavu, da budete spremni kad prijava počne.
Pogledajte naše pravne usluge! Korisne informacije o upisu prava svojine.

Krediti za mlade: 14.03.2025. stupio je na snagu Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti, u javnosti poznat kao Zakon o kreditima za mlade (dalje: Zakon).

Krediti za mlade: Ovaj program namenjen je građanima starosti od 25 do 35 godina, a država je u te svrhe opredelila 400 miliona evra, što će omogućiti kupovinu oko 5.500 stanova.

Kad i u kojoj banci mogu da se podnesu prijave?

Već od 17.03.2025. godine prve prijave mogu da podnesu klijenti Poštanske štedionice, dok će im se ubrzo pridružiti i Banka Intesa i NLB Komercijalna banka.

Ko može biti Korisnik kredita?

• državljanin Republike Srbije
• mladi ‒ lica starosti od navršenih 20 do navršenih 35 godina života u momentu podnošenja zahteva za kredit;
• lice koje je u radnom odnosu na neodređeno (ili poljoprivrednik, samostalna delatnost, umetnik) ‒ koje nema niti je imalo u vlasništvu stambenu nepokretnost i koje nije korisnik stambenog kredita kod neke od poslovnih banaka
• lice koje je u radnom odnosu na određeno vreme ‒ koje nema niti je imalo u vlasništvu stambenu nepokretnost i koje nije korisnik stambenog kredita, s tim da je dužno da na zahtev banke obezbedi jemstvo člana porodice kao dodatno sredstvo obezbeđenja
• lice koje nije u radnom odnosu, i koje obezbedi solidarno jemstvo kreditno sposobnog člana porodice (jemac), pri čemu su ta lica dužna da na svom ili zajedničkom platnom računu, otvorenom kod banke koja mu je odobrila kredit, mesečno obezbede dovoljno sredstava za otplatu mesečnog anuiteta u skladu sa ugovorom o kreditu;
• lica koja nisu u statusu neizmirenja obaveza prema banci u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine, ili prema kojima je u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine, banka preduzela mere restrukturiranja

Kreditna istorija kupca

Postoji i uslov vezan za kreditnu istoriju kupca nekretnine. Ključni kriterijum je da korisnik nikada nije imao stambeni kredit, jer cilj ovog programa nije omogućavanje kupovine investicionih nekretnina, već sticanje prve nepokretnosti. Gotovinski krediti i kredit za vozila su dozvoljeni, ali je važno da se uredno vraćaju.

Koje su prednosti subvencionisanog kredita?

Program (Krediti za mlade) predviđa subvencionisanu kamatnu stopu i minimalne troškove za podnosioce zahteva.

Učešće iznosi najmanje jedan odsto vrednosti kredita, što znači da za stan od 100.000 evra, korisnik treba da obezbedi 1.000 evra. Naravno, korisnik može da obezbedi i značajno veće učešće. Država u prvih šest godina subvencioniše kamatu, što omogućava da rata za kredit od 100.000 evra iznosi samo 234 evra mesečno. Nakon tog perioda, kamatna stopa je i dalje niža od tržišnih uslova.

Koje uslove mora da ispuni nepokretnost?

Da bi se izbegle zloupotrebe, krediti se mogu odobriti samo za kupovinu nepokretnosti koja nije u vlasništvu bračnog druga, srodnika korisnika kredita u pravoj liniji i svih lica u drugom naslednom redu.

Mladi će moći da kupe različite vrste nepokretnosti, uključujući stanove u novogradnji, starogradnji, kao i kuće. Kupovina stanova u izgradnji omogućena je pod određenim uslovima:

1) da je uknjižena (starogradnja i novogradnja);

2) da bude u objektu u izgradnji kod kojih banka ili Republika Srbija finansira izgradnju i nad kojim je moguće uspostaviti hipoteku;

3) da je stambena nepokretnost deo objekta u izgradnji u okviru projektnog finansiranja te banke;

4) da je stambena nepokretnost deo objekta u izgradnji u okviru projektnog finansiranja druge banke, pri čemu je stepen završenosti tog objekta najmanje 60%;

5) da je stambena nepokretnost deo objekta u izgradnji kod kojeg je Građevinska direkcija Srbije nosilac građevinske dozvole;

6) da je stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru mera podrške države određenim kategorijama fizičkih lica.

Visina kamatne stope

• Prvih 6 godina fiksna kamatna stopa do 3,5%, uz subvenciju države od 20% kamate.
• Nakon toga: EURIBOR + 2%.

Krediti za mlade: Dodatni uslovi

Banka će tokom korišćenja kredita pratiti ispunjenje ugovornih obaveza dužnika, a naročito u pogledu namene kredita i obaveze korisnika kredita da u periodu od šest godina od dana odobravanja kredita stanuje u nepokretnosti kupljenoj sredstvima kredita, i da ne može nepokretnost ili deo te nepokretnosti u istom periodu izdavati u zakup, kao ni istu otuđiti u navedenom periodu, osim u slučaju pokretanja postupka prinudne naplate, a koja obaveza je i sastavni deo založne izjave overene kod javnog beležnika.

I na kraju još jedna prednost ovih kredita – oslobođenje od uobičajenih troškova:

• banka ne naplaćuje korisniku kredita troškove obrade kredita.
• RGZ ne naplaćuje korisniku kredita troškove upisa hipoteke i izdavanja lista nepokretnosti.
• javni beležnik ne naplaćuje korisniku kredita troškove overe založne izjave i troškove overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Ako Vam je ovaj tekst bio zanimljiv, ili poznajete nekoga koga ova tema zanima, označite da vam se sviđa i podelite ga sa prijateljima. Ako Vam je potrebna stručna pomoć pri kupovini nepokretnosti koja odgovara situacijama opisanim u ovom tekstu, slobodno se javite!

*Imajte u vidu da ovaj tekst predstavlja jedan od pristupa za razumevanje ovog problema. Međutim, baš kao i ostali tekstovi na ovom sajtu, pripremljen je samo u informativne svrhe i ne može da predstavlja pravni savet. Iz tog razloga, uvek je pre postupanja potrebno da konsultujete Vašeg advokata, odnosno da nas angažujete radi dobijanja pravnog saveta radi rešavanja konkretnog pravnog problema.
Moj pravnik blog.