Kad kupujete stan, na šta da obratite pažnju? Imate stabilan posao, uštedeli ste nešto novca i kreditno ste sposobni. Pravo je vreme za rešavanje vašeg stambenog pitanja! Međutim, kupovina stana nije lak posao. Sa kime god da razgovorate o kupovini nepokretnosti čujete upozorenja:

• “Pazi se, moj prijatelj je uplatio stan 2008. godine, investitor je nestao a zgrada nije ni započeta”,ili
• “moj stric je kupio stan u izgradnji i stigao im je poziv od izvršitelja da se pokreće izvršenje na njegovom stanu”, ili
• “na stanu je upisano pravo doživotnog plodouživanja u korist majke prodavca, da li smem da kupim takav stan?”

Kad kupujete stan obratite pažnju na sledeće:

1. Prvi korak pri kupovini nepokretnosti

Nakon što ste na sajtu Agencije za nekretnine pronašli nepokretnost koja Vam se dopada i čija cena Vam je prihvatljiva, svakako je prvi korak da proverite stanje u Katastru nepokretnosti. To možete da izvršite preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, popularno nazvanog “knweb”. Tu možete da dobijete preliminarne informacije o vlasništvu na nepokretnosti, kao i o postojanju eventualnih tereta. Međutim potrebno je da imate u vidu da na taj način nećete doći do svih relevantnih informacija. Radi se o podacima poput sadržine tereta i na osnovu čega je isti upisan, da li je upisan jedinstveni matični broj vlasnika nepokretnosti, o podnetim zahtevima koji se odnose na predmetnu nepokretnosti. Dakle, sigurnije je da zahtevate od vlasnika da izvadi List nepokretnosti, ne stariji od 3 dana.

2. Pregovarajte sa stvarnim vlasnikom stana

Veoma je važno da pregovarate sa stvarnim vlasnikom stana koji je uknjižen u Katastru nepokretnosti, a ne sa njegovim rođacima i prijateljima. To možete samo ako ta lica imaju posebno ovlašćenje za pregovaranje o kupoprodaji nepokretnosti. Kada se uverite da predmetna nepokretnost nema upisanih tereta, da je vlasnik nepokretnosti uknjižen i da je to lice s kim pregovarate, te da su za njega upisani u Katastru svi relevantni podaci, možete da nastavite sa pregovorima.

3. Obratite pažnju u kakvom je stanju zgrada

Kada kupujete stan, nije loše da obratite pažnju u kakvom je stanju zgrada. Od godine izgradnje zgrade i njenog stanja zavise troškovi održavanja zgrade. Imajte u vidu da Vi kupovinom stana ne postajete samo vlasnik tog posebnog dela, već i suvlasnik, u režimu zajedničke svojine, svih zajedničkih delova zgrade. To uključuje krov, zidove, fasadu, lift, instalacije, podrume, potkrovlja, dvorište i ostale zajedničke delove zgrade. Samim tim, postajete jedan od obveznika održavanja zajedničkih delova zgrade.

Troškovi za održavanje zgrade

Troškovi za održavanje zgrade mogu da budu od 300 dinara, pa do nekoliko stotina, pa čak i hiljada evra. Troškovi su visoki kad su u pitanju radovi na poboljšanju energetske efikasnosti zgrade, zamene krova ili fasade, ojačavanje temelja ili ugradnja lifta. Takođe, dužni ste sami da održavate instalacije u vašem stanu, električne, vodovodne i toplotne i da blagovremeno otklanjate sve kvarove. To je potrebno kako ne bi nastala šteta u posednim delovima drugih lica.

Nadalje, važno je da obratite pažnju:

• postoji li dovoljan broj parking mesta u dvorištu zgrade,
• da li imaju biciklanu,
• kako je rešen interfon i bezbednost zgrade, i slično.

4. Kad kupujete stan angažujte stručno lice

Ukoliko svi ovi uslovi budu ispunjeni i odlučite da kupite nepokretnost, obavezno angažujte stručno lice da Vam sastavi Ugovor o kupoprodaji. Stručno lice će Vam takođe dati relevantne informacije o poreskim prijavama koje je potrebno da podnesete. Imajte u vidu da je po našem običajnom pravu kupac dužan da plati porez na prenos apsolutnih prava. Kao kupac imate pravo na poresko oslobođenje, odnosno povrat PDV ukoliko ste kupac prvog stana.

Nemojte da pristajete da dajete značajniju sumu novca bez overe predugovora ili ugovora i imajte u vidu da se sve uplate u iznosu od 10.000 evra ili preko toga vrše isključivo preko žiro računa, u skladu sa propisima koji sprečavaju pranje novca.

5. Nakon što overite Ugovor

Kad overite Ugovor i dobijete toliko očekivane ključeve stana, nemojte da zaboravite da prijavite prebivalište na novi stan. To je neophodno kako biste dobili pravo na umanjenje poreza na imovinu u iznosu od 50%. Kad kupujete stan i najzad završite sve gore pomenute procedure, očekujte da primite rešenje o uknjižbi stana. Kada dobijete rešenje o uknjižbi neophodno je da platite taksu za uknjižbu u skladu s uputstvom na rešenju Katastra i da uplatnicu dostavite u nadležnu službu.

* Imajte u vidu da ovaj tekst predstavlja jedan od pristupa za razumevanje ovog problema. Međutim, baš kao i ostali tekstovi na ovom sajtu, pripremljen je samo u informativne svrhe i ne može da predstavlja pravni ili poreski savet. Iz tog razloga, uvek je pre postupanja potrebno da konsultujete Vašeg advokata ili računovođu, odnosno da nas angažujete radi dobijanja pravnog saveta radi rešavanja konkretnog pravnog problema.

Autor: Slavenka Gavrić Čukvas, advokat