Kada je u pitanju kupovina nepokretnosti, prvi korak je svakako da proverite ponudu na sajtovima agencija za nekretnine. Nakon što pronađete nepokretnost koja vam se dopada, sledeći korak je da proverite da li je nepokretnost uknjižena i da li su na njoj upisani bilo kakvi tereti.
Provera tereta i zabeležbi
To možete proveriti preko online javnog pristupa Republičkom geodetskom zavodu. Za to je potrebno da znate tačnu adresu nepokretnosti, uključujući broj katastarske parcele i katastarske opštine.
Veoma je važno da obratite pažnju na svaki detalj. Ukoliko vidite bilo kakav teret ili zabeležbu, pametno je da angažujete advokata da vam to proveri.
Pod teretom podrazumevamo hipoteku. Ali veoma je bitno da istražite i zabeležbu zabrane otuđenja ili opterećenja, zabeležbu postojanja spora, zabeležbu maloletstva i zabeležbu o oduzimanju poslovne sposobnosti.
Pored toga, važno je da se proveri da li prodavac ima supružnika, te da li je i supružnik suglasan sa prodajom nepokretnosti. Ova činjenica nije od važnosti jedino u slučaju kad nepokretnosti predstavlja posebnu imovinu prodavca. To znači da ju je stekao pre braka, nasledstvom ili poklonom.
Činjenica koju malo ljudi zna je da se Ugovorom o doživotnom izdržavanju nepokretnost ne stiče u posebnu imovinu, ako ste u braku, osim ako je bračni drug davaoca izdržavanja dao izričitu izjavu da nepokretnost koju stiče davalac izdržavanja predstavlja njegovu posebnu imovinu.
Uknjižba prodavca
Nadalje, važno je da je lice koje vam se predstavlja kao prodavac uknjiženo u nadležnoj službi Katastra nepokretnosti, a ne samo da poseduje Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Nepokretnosti se prema našem pravu ne stiču overom ugovora, već upisom u katastar nepokretnosti.
Kupovina nepokretnosti:
Pregovarenje o visini kupoprodajne cene
Ukoliko ste utvrdili da je nepokretnost koju ste odabrali pravno ispravna i da je lice koje vam se predstavlja kao prodavac registrovano kao vlasnik u katastru, sledeće u čemu vam može pomoći advokat je zastupanje prilikom ugovaranja visine kupoprodajne cene i načina isplate kupoprodajne cene.
Advokat vas može savetovati kako da isplatite kupoprodajnu cenu na način da ne kršite propise o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, kao i da nakon overe imate validan dokaz o isplati kupoprodajne cene u celosti.
Sastavljanje ugovora o kupoprodaji
Sledeći korak u kome vam je praktično neophodna pomoć advokata je sastavljanje Ugovora o kupoprodaji. Veoma je bitno da se precizno odredi nepokretnost, da se utvrdi visina i način isplate kupoprodajne cene, rokovi isplate i predaje nepokretnosti, kao i obaveze prodavca u pogledu izmirenja računa i garantovanja pravne ispravnosti nepokretnosti.
Kupovina nepokretnosti od investitora
Poseban izazov predstavlja kupovina nepokretnosti od investitora, u kojoj situaciji investitor najčešće priprema tekst ugovora. Tu je veoma važno da vaš advokat pregleda ugovor koji je sastavio investitor, tako da ugovorom budete u najvećoj meri zaštićeni u situaciji da investitor kasni sa završetkom primopredaje nepokretnosti, ili u najgorem slučaju da je i ne završi.
Takođe, važno je da vam advokat protumači sve odredbe ugovora, uključujući one koje investitori veoma često stavljaju, da se odričete parking mesta, podruma i drugih zajedničkih delova zgrade, na kojima po sili Zakona stičete pravo zajedničke nedeljive svojine.
Isto tako, investitori često imaju običaj da predvide jako visoku kaparu-odustanicu za kupca, a da za sebe uopšte ne predvide recipročnu obavezu, kao i da uopšte ne predvide rok završetka izgradnje nepokretnosti i primopredaje nepokretnosti, a da istovremeno predvide veoma kratak rok za isplatu kupoprodajne cene.
Ukoliko ste kupac prvog stana, advokat vam može pomoći u pripremi potrebne dokumentacije za povrat PDV (ako kupujete stan od investitora) ili za oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava (ako kupujete već prometovan stan).
Overa kod javnog beležnika
Advokat takođe može da bude od pomoći prilikom overe kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika, da pripremi i pošalje svu potrebnu dokumentaciju, kao i da sa vama prisustvuje overi Ugovora.
Ovo je korisno jer se nekada i na samoj overi menjaju neke odredbe ugovora, u skladu sa zahtevom ugovornih strana ili sa preporukom notara. Dobro je da vaš advokat pomogne u formulaciji odredbi kojima ćete biti zaštićeni u najvećoj meri.
Primopredaja nepokretnosti
Poslednji korak u kom vam advokat može biti od pomoći je sastavljanje zapisnika o primopredaji nepokretnosti.
Prilikom primopredaje nepokretnosti, imate pravo da ukažete prodavcu na eventualne kvarove. Imate pravo da tražite da isti u kratkom roku budu ispravljeni. U suprotnom ste ovlašćeni da popravku potražujete sudskim putem. Zapisnik o primopredaji može da predstavlja odličan dokaz u takvoj parnici.
Ako Vam je ovaj tekst bio zanimljiv, označite da vam se sviđa i podelite ga sa prijateljima!
Ako Vam je potrebna stručna pomoć pri proveri nepokretnosti i sastavljanja Ugovora o kupoprodaji, slobodno mi se obratite putem ovog sajta.
* Imajte u vidu da ovaj tekst „Zašto je korisno da angažujete advokata prilikom kupovine nepokretnosti?“ predstavlja jedan od pristupa za razumevanje ovog problema.
Međutim, baš kao i ostali tekstovi na sajtu www.mojpravnik.rs, pripremljen je samo u informativne svrhe. Stoga nije i ne može da predstavlja pravni savet. Iz tog razloga, uvek je pre postupanja potrebno da konsultujete Vašeg advokata ili računovođu. Angažujte nas radi dobijanja pravnog saveta radi rešavanja konkretnog pravnog problema.
Pogledajte još: Na šta da obratite pažnju kad kupujete stan?